Immobilien
Unsere neue Studie aus der Reihe Wohnen in Deutschland geht im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken der Frage nach, ob der demografische Wandel Wohneigentum für jüngere Haushalte freisetzt. Grundlage ist eine Sonderauswertung des Zensus 2022 für alle 400 Kreise und kreisfreien Städte. Die Studie stellt die potenzielle Nachfrage von Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren dem latenten Angebot älterer Eigentümerhaushalte gegenüber. Sie zeigt, wo beides zusammenpasst und wo nicht. Wie die Lage in Ihrer Region aussieht, zeigt das interaktive Online-Tool mit regionalem Steckbrief unter www.sparda-wohnen2026.de.
Wohnsituation
Mit dem Älterwerden der geburtenstarken Jahrgänge verbinden viele die Hoffnung auf eine Welle frei werdender Eigenheime. Die Studie bestätigt sie nicht. Bundesweit stehen sich zwar junge Mieterhaushalte und ältere Eigentümerhaushalte in ähnlicher Größenordnung gegenüber: jeweils rund 5,3 Millionen. Einen massiven Angebotsüberhang gibt es aber nicht.
Viele Ältere wohnen zwar größer, als sie es selbst für passend halten - bei den Eigentümern ab 65 Jahren sagen das 37 Prozent - ein Umzug ist aber selten, weil Wohnkosten niedrig sind, Umzüge aufwendig und kleinere, barrierearme Alternativen knapp. Je zeitnaher der Wohnraum gebraucht wird, desto geringer fällt das Potenzial aus.
Regionen
Der Blick auf die Regionen zeigt: Angebot und Nachfrage liegen selten am selben Ort. In der Mehrheit der Kreise könnten ältere Eigentümerhaushalte rechnerisch mehr Wohnraum freigeben, als junge Mieterhaushalte nachfragen. Das gilt vor allem für kleinere, ländlich geprägte Regionen, in denen ohnehin weniger junge Haushalte leben. Die größten Nachfrageüberhänge entstehen dagegen in Großstädten und wirtschaftlich dynamischen Zentren. Ein Angebotsüberhang in der Südwestpfalz hilft einer jungen Familie in München kaum. Für die Wohnungspolitik heißt das: Sie muss regional ansetzen und die Lage vor Ort berücksichtigen. Wie es in Ihrer Region aussieht, zeigt der Steckbrief im Online-Tool.
Metropolen und Umland
Für viele Großstädte lohnt der Blick ins direkte Umland. Dort finden junge Haushalte Wohneigentum, wenn die Kernstadt zu knapp oder zu teuer ist. In etwa der Hälfte der 70 größten Städte reicht das Potenzial aus Stadt und Umland rechnerisch aus. In den großen Metropolen gelingt das meist nicht. Die Studie zeigt außerdem, wie sich bestehender Wohnraum aktivieren lässt. Praxisbeispiele aus Deutschland und dem Ausland setzen auf passende Wohnalternativen für ältere Eigentümer und auf Beratung zu Umzug, Umbau und Teilung. Das Fazit: Der Bestand schafft Spielräume, ersetzt aber den bedarfsgerechten Neubau nicht. Beides muss zusammenkommen.
Studie im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken, umgesetzt von der IW Consult GmbH und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW).
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